Indicateurs et critères de filtrage
Une évaluation fondée du marché actuel du logement locatif nécessite l'examen combiné de plusieurs indicateurs et possibilités de ventilation. À titre d'exemple, des indicateurs tels que la charge locative ou le nombre de personnes par logement peuvent afficher des valeurs similaires dans une région au marché tendu comme dans une autre où le marché est détendu. Seulement, la surface par habitant sera peut-être nettement plus réduite dans la première de ces régions. Mais le fait que la surface par habitant est plus petite n'implique pas nécessairement que la charge locative est nécessairement la même : elle pourrait en effet même s'avérer plus élevée ! Comme on peut le constater, ce n'est que l'évaluation combinée des différents indicateurs qui permettra de bien évaluer les différences entre régions.
Des exemples illustrent le fonctionnement de l'instrument.
Indicateurs :
- Charge locative :
Part (en pour cent) du revenu brut du ménage (y c. les rentes éventuelles) devant être consacrée au loyer brut (loyer net et frais accessoires), soit pour les logements déjà occupés, soit conformément aux annonces d'objets proposés à la location. Plus la charge locative est élevée, plus la part du revenu du ménage consacrée au logement est importante. - Loyer brut par mètre carré :
Montant (en francs) du loyer versé par mètre carré. Dans le cas d'objets comparables, plus ce montant est élevé, plus le loyer est cher. - Pièce(s) par personne :
Rapport entre le nombre de pièces (arrondi au chiffre rond) du logement et le nombre de personnes qui composent le ménage. - Habitants par logement :
Nombre de personnes qui occupent un logement et qui forment ainsi un ménage. - Surface par habitant :
Surface habitable (en m²) dont dispose en moyenne le membre d'un ménage. - Surface par logement :
Surface habitable (en m²) dont dispose un ménage.
Critères de filtrage
- Durée de location:
La durée de location permet de différencier différentes catégories de ménages : avant la conclusion d'un nouveau bail, entre ceux qui ont répondu à l'annonce et ceux qui obtiennent finalement le logement, et, pour les baux en cours, entre les ménages qui occupent depuis longtemps leur logement (au moins 3 ans) et ceux qui l'occupent depuis moins longtemps (moins de 3 ans). Dans le cas d'une location de longue durée (au moins 3 ans), la composition du ménage est restée inchangée, sans départ ni arrivée de membre(s). Une unité de logement est définie au moyen de l'identificateur fédéral de bâtiment (EGID) et de l'identificateur fédéral de logement (EWID). - Type de marché :
Il existe quatre types de marché en fonction du degré de tension (voir typologie du marché). Le type de marché peut être précisé en fonction de la taille du logement. - Type de ménage :
On distingue entre les familles (ménage de 2 adultes et au moins 1 personne mineure), les familles monoparentales (1 adulte et au moins 1 personne mineure), les personnes seules (1 adulte), les couples (2 adultes ou 1 adulte et 1 personne mineure d'au moins 16 ans, avec une différence d'âge de moins de 18 ans) et les autres types de ménage (p. ex. les colocations). Les familles comptant des enfants adultes sont recensées parmi les autres types de ménage. - Classe de revenu du ménage :
Le revenu du ménage est composé de la somme tous les revenus des membres du ménage (uniquement les revenus du travail, bruts, valeurs estimées pour les personnes à la retraite). Les revenus des ménages sont divisés en trois classes de taille égale (ménages à bas revenu, à revenu moyen et à revenu élevé) au sein de chaque bassin d'emploi (donc par rapport à l'ensemble des revenus des ménages de la région concernée). Les revenus des ménages sont classés en fonction de leur région et les valeurs seuils (terciles) peuvent donc varier d'un bassin d'emploi à l'autre. C'est ainsi qu'un même revenu pourra être bas en ville de Zurich et moyen à Langenthal.
En termes de revenus, on ne prend en considération que les ménages vivant dans des immeubles locatifs puisque ce sont eux qui se retrouvent en concurrence sur le marché de la location, contrairement aux ménages occupant une maison individuelle, qui sont en grande majorité propriétaires. Les données disponibles ne permettent pas d'exclure la petite cohorte en termes de pourcentage formée par les copropriétaires (propriétaires d'un logement en PPE).
L'onglet Classes de revenu régionales indique les montants des classes de revenu régionales. Les boîtes présentées dans les figures représentent le tiers médian constitué par les ménages à revenu moyen de la région. La ligne blanche à l'intérieur de la boîte indique la médiane des revenus des ménages de la région, 50 % d'entre eux se situant soit en dessous, soit en dessus.
Lorsque, dans l'onglet Parc de logements en location, on choisit de filtrer l'indicateur sélectionné en fonction de la classe de revenu, les trois cohortes représentent l'agrégation de l'ensemble des classes de revenu régionales correspondantes. Une analyse à l'échelle nationale en fonction des ménages à revenu élevé prendra ainsi en compte tous les ménages considérés à revenu élevé à l'échelle de leur région. Si l'on affine la recherche en fonction du type de marché, seuls les ménages à revenu élevé des régions qui ont un marché du type choisi seront pris en considération.